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二手房评估    
影响二手房价格的个别因素
更新时间:2010-03-25   来源:admin   浏览次数:7906

◆ 结构情况:房屋的结构有简易、砖木、砖混、钢混(框架、剪力墙、筒体、框架-剪力墙等)、钢结构等,结构不同,房屋的造价就不同,耐用年限也不同,当然就影响房屋的价格;

◆ 房型:目前二手房市场主要有一室户、一室半、一室一厅、二室户、二室半、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室两厅等,房型不同,房屋的使用功能就不同,房屋的价格也不同

◆ 房屋朝向:我国处于北半球,房屋的朝向以向南为佳,冬暖夏凉,特别是厅的朝向要朝南,因为厅的利用率最高。其次以东南、西南、东、北、西依次;

◆ 房屋的开间与层高:房屋的开间与层高影响房屋的整体感觉,开间大,房内摆设容易布置,采光也通透;层高高让人感觉舒服,不压抑。

◆ 面积分配的合理性:房屋的厅、卧室、厨、卫的面积分配是否合理。以前只注重卧室的面积,现在对厅、厨、卫面积的要求也在不断提高;

◆ 房间的采光:以直接采光为佳,同时也要考虑小区栋与栋之间的距离(楼间距)是否开阔;

◆ 房屋的楼层:例如一般6层的多层房屋,以3、4楼为最佳,2、5次之,1、6最差。

◆ 房屋的成新度:包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况。采用耐用年限法和实际观察法综合评定。
耐用年限法计算公式:1―(1―R)×t÷N
R―――残值率,钢混0%,砖混2%,砖木3%-6%
t―――已使用年限
N―――耐用年限,钢混非生产用房60年、砖混50年、砖木40年

◆ 实际观察法:参照广州市房屋重置价格标准的有关规定。

◆ 房屋的质量:是否有渗水、裂缝等质量问题;

◆ 房屋的类别:类别(商品房、经济适用房、房改房);土地使用权性质(出让、划拨);

◆ 设施设备(有无电梯等)。

 

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